Verhuurde kantooroppervlakte stijgt opnieuw in Europa



De Europese verhuurmarkt voor kantoorruimte stabiliseerde in 2022 tegen de verwachtingen in die uitgingen van een recessie. Het jaarbegin van 2023 toont zich vooralsnog vrij positief, aldus Savills. Toch blijven de groeiverwachtingen eerder bescheiden met eerder -0,5% voor dit jaar tot +0,8% voor 2024. Een opsteker is ook het vooruitzicht dat het aantal kantoorbanen de komende 5 jaar met 3% zou stijgen, volgens Oxford Economics. De verwachtingen voor 2023 zijn dat de inflatie gemiddeld bij 5,5% zou toppen, om in 2024 verder te dalen tot 2,5%, aldus Capital Economics.

Tegen eind april worden verdere renteverhogingen tot 3% verwacht, waarbij tal van economen eerder een stijging naar 3,5% vooruitschuiven.
In 2022 werd in Europa 9,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte verhuurd, 2% meer dan de gemiddelde opname voor de gezondheidscrisis uitbrak. De herstelbeweging zette zich door met zelfs een +14% op jaarbasis.
Vooral in Zuid-Europa was de herstelbeweging het meest voelbaar. Lissabon nam het voortouw met +80% en Milaan liet +51% optekenen. In schril contrast stonden de prestaties van Amsterdam: -44% tegenover de pre-Covid periode, al moet gezegd dat het beeld enigszins vertekend is doordat in die periode heel wat nieuwbouwprojecten werden voltooid. In de post-Covid periode is de vraag naar kantoorruimte vooral geconcentreerd op de Amsterdamse Zuidas en het stadcentrum.

Vooruitzichten
Voor 2023 kijken stellen een aantal huurders hun besluitvorming uit en leggen ze voorzichtig geen kapitaal vast in een tijd van geografische onzekerheid. Anderzijds stijgt de bezettingsgraad van de kantoorvloeren en blijft de vraag naar nieuw talent met de passende competenties. Stijgende kosten brengen bedrijven in de kostenbeheersingsmodus, zoals vastgesteld door Deloitte in hun Europese CFO-enquête najaar 2022, waar het netto saldo van de verwachtingen voor het aanwerven van werknemers sterk is gedaald, van 28% in het voorjaar van 2022 tot -2%.
Geschikt talent aantrekken blijft echter de komende twaalf maanden één van de drie belangrijkste uitdagingen voor zowat alle Europese bedrijven. Verwacht wordt dat organisaties hun vastgoed zullen inzetten als wapen in de ‘war for talent’ om zich zo te onderscheiden van andere kandidaat-werkgevers. Dat is een blijvende motor voor de verschuiving naar kwalitatief hoogstaand vastgoed.

Leegstand
De leegstand steeg met gemiddeld 50 basispunten van 7,5% naar 8% in 2022, met als uitschieters Dublin (+290 basispunten tot 12,5%), de Parijse La Défense, (+250 basispunten tot 16,7%), Boedapest (+210 basispunten tot 11,3%) %) en Amsterdam (+220 bp tot 7,8%).
De toename van de leegstand kan vooral worden toegeschreven aan een toename van de secundaire voorraad aan kantoorruimte of buiten het central business district (CBD), als gevolg van een verschuiving van de gebruikers naar ‘best-in-class’-locaties. Een deel van de toename aan leegstand werd opgetekend tijdens de tweede helft van 2022, toen een aantal bedrijven overging tot het onderverhuren van ruimte om hun totale kosten te drukken.
De leegstand voor de ‘best-in-class’-locaties blijft echter zeer laag, met zelfs een aanzienlijk tekort aan kwalitatieve kantoorruimte in het Parijse central business district (2,3%), Keulen (3,0%), Berlijn (3,1%) en Stockholm (3,6%). Dat zal waarschijnlijk ook de hoogste huurprijzen laten groeien.
De ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen staat momenteel op een laag pitje en huurders van wie het huurcontract vervalt in 2025/2026 zullen hun zoektocht naar een andere, betere locatie, best vroeg beginnen.

Huurprijzen
Op Europese toplocaties steeg de huurprijs het voorbije jaar met gemiddeld +5,1%. De grootste groei van de hoogste huurprijzen werd vastgesteld in München (+16%), Praag (+13%), Düsseldorf (+12%), London West End (+11%) en Amsterdam (+10%). De stijgingen van huurprijs werden gedreven door een tekort aan prime voorraad en beperktere nieuwe ontwikkelingen in het verschiet.
Huurders kijken uit naar energiezuinige kantoren van hogere kwaliteit op eersteklas locaties, die voldoen aan de nieuwste voorschriften voor minimale energieprestatiecertificaten (EPC). Voor kantoren die hieraan niet voldoen steeg de huurprijs in dezelfde periode veel minder (+3,7%).
De incentives voor Europese kantoorhuur bleven tussen Q1 2022 en Q4 2022 stabiel op 10,3% van de totale huurwaarde. In veel markten daalden de huurincentives doordat de leegstand stabiliseerde en er een verschuiving naar toplocaties plaatsvond. Dat is o.a. van toepassing voor London WE en City, waar een tekort aan best-in-class aanbod cumuleerde met het wettelijk tegen 2030 opgelegde minimum EPC - klasse B. ESG laat zijn impact voelen zowel aan verhuurders- als aan huurderszijde.
De gemiddelde duurtijd van de huurcontracten blijft grotendeels ongewijzigd, als zijn er verschillen met drie-/vijfjarige huurcontracten op het Europese vasteland en tienjarige huurcontracten in Groot-Brittannië en Ierland.

Guy Leysen
08-03-2023



Copyright © 2023 Business Interactive Media
Contact us :

Designed by ICI Solutions