La location de bureaux repart à la hausse en Europe

Le marché européen de la location d'espaces de bureaux s'est stabilisé en 2022 par rapport aux prévisions de récession. Le début de l'année 2023 s'annonce plutôt positif pour l'instant, selon Savills. Néanmoins, les attentes de croissance restent plutôt modestes avec plutôt -0,5% pour cette année à +0,8% pour 2024. Un coup de pouce est également la perspective que le nombre d'emplois de bureau augmentera de 3% au cours des 5 prochaines années, selon Oxford Economics. Selon Capital Economics, l'inflation devrait culminer à 5,5 % en moyenne en 2023, avant de retomber à 2,5 % en 2024.

De nouvelles hausses des taux d'intérêt allant jusqu'à 3 % sont attendues d'ici la fin du mois d'avril, alors que de nombreux économistes prévoyaient auparavant une hausse de 3,5 %.
En 2022, 9,9 millions de mètres carrés d'espaces de bureaux ont été loués en Europe, soit 2 % de plus que la moyenne enregistrée avant le déclenchement de la crise sanitaire. Le mouvement de reprise s'est poursuivi avec même une augmentation de +14% en rythme annuel.
C'est surtout l'Europe du Sud qui a le plus ressenti le mouvement de reprise. Lisbonne a pris la tête avec +80% et Milan a enregistré +51%. Le contraste est saisissant avec les performances d'Amsterdam : -44% par rapport à la période pré-Covid, même s'il faut dire que le tableau est quelque peu faussé par le fait que de nombreux projets de construction ont été achevés au cours de cette période. Au cours de la période post-Covid, la demande d'espaces de bureaux s'est principalement concentrée sur le Zuidas d'Amsterdam et le centre-ville.

Perspectives
Dans la perspective de 2023, un certain nombre de locataires reportent leur prise de décision et s'abstiennent prudemment d'engager des capitaux en période d'incertitude géographique. D'un autre côté, les taux d'occupation des bureaux sont en hausse et la demande de nouveaux talents possédant les compétences appropriées se maintient. La hausse des coûts place les entreprises en mode de maîtrise des coûts, comme l'a identifié Deloitte dans son enquête européenne de l'automne 2022 auprès des directeurs financiers, où le solde net des attentes en matière d'embauche des employés a chuté, passant de 28 % au printemps 2022 à -2 %.
Cependant, attirer les talents appropriés restera l'un des trois principaux défis pour presque toutes les entreprises européennes au cours des douze prochains mois. On s'attend à ce que les organisations utilisent leurs biens immobiliers comme une arme dans la « guerre des talents » afin de se distinguer des autres employeurs potentiels. Il s'agit là d'un moteur permanent de l'évolution vers des biens immobiliers de haute qualité.

Taux de vacance
Le taux d'inoccupation a augmenté en moyenne de 50 points de base, passant de 7,5 % à 8 % d'ici 2022. Les exceptions étant Dublin (+290 points de base à 12,5 %), Paris La Défense (+250 points de base à 16,7 %), Budapest (+210 points de base à 11,3 %) et Amsterdam (+220 points de base à 7,8 %).
L'augmentation de l'inoccupation peut être principalement attribuée à une augmentation du stock secondaire d'espaces de bureaux ou en dehors du quartier central des affaires (CBD), en raison d'un déplacement des utilisateurs vers les meilleurs emplacements. Une partie de l'augmentation de l'inoccupation a été enregistrée au cours du second semestre 2022, lorsqu'un certain nombre d'entreprises ont décidé de sous-louer des espaces afin de réduire leurs coûts globaux.
Cependant, le taux d'inoccupation des meilleurs emplacements restent très bas, avec une forte pénurie de bureaux de qualité dans le quartier central des affaires de Paris (2,3%), Cologne (3,0%), Berlin (3,1%) et Stockholm (3,6%). C'est aussi dans ces quartiers que les loyers sont les plus élevés.
Le développement de nouveaux immeubles de bureaux est actuellement en veilleuse et les locataires dont le bail expire en 2025/2026 ont tout intérêt à commencer rapidement leur recherche d'un autre emplacement de meilleure qualité.

Les loyers
Dans les principales villes européennes, les loyers ont augmenté en moyenne de +5,1% au cours de l'année écoulée. La plus forte croissance des loyers de premier ordre a été observée à Munich (+16%), Prague (+13%), Düsseldorf (+12%), Londres West End (+11%) et Amsterdam (+10%). L'augmentation des loyers s'explique par la pénurie de biens immobiliers de premier ordre et par le nombre limité de nouveaux projets à l'horizon.
Les locataires recherchent des bureaux de meilleure qualité, économes en énergie, situés dans des emplacements de premier choix et conformes aux dernières réglementations minimales en matière de certificats de performance énergétique (EPC). Pour les bureaux qui ne répondant pas à ces exigences, les loyers ont beaucoup moins augmenté sur la même période (+3,7%).
Les incitations à la location de bureaux en Europe sont restées stables à 10,3 % de la valeur locative totale entre le 1er trimestre 2022 et le 4e trimestre 2022. Sur de nombreux marchés, les incitations à la location ont diminué à mesure que les taux d'inoccupation se stabilisaient et qu'il y avait un glissement vers les emplacements de premier ordre. Cela s'applique, par exemple, à Londres WE et City, où une pénurie d'offres de premier ordre s'est cumulée avec le minimum EPC - classe B imposé par la loi d'ici 2030. L'ESG a un impact à la fois du côté propriétaire et du côté locataire.
La durée moyenne des baux reste largement inchangée, bien qu'il existe des différences entre les baux de trois/cinq ans en Europe continentale et les baux de dix ans au Royaume-Uni et en Irlande.