La flexibilité met la pression sur le marché des bureaux

(photo: <a href='https://nl.123rf.com/profile_jakobradlgruber'>jakobradlgruber</a> - 123RF)
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Récemment, le conseil international en immobilier Savills a annoncé les résultats d'une étude paneuropéenne sur le marché de l'immobilier tertiaire. Les grandes tendances qui se dégagent ne sont guère surprenantes : le besoin de flexibilité des entreprises européennes, mais aussi un intérêt croissant à ce que le portefeuille immobilier répond aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) afin d'éviter qu'il ne devienne inlouable et risque une baisse importante de la valeur.

Au second semestre 2021, la demande d'espaces de bureaux en Europe a atteint 4,9 millions de mètres carrés, ce qui est mieux que la moyenne des cinq dernières années de la même période. Cependant, pour l'ensemble de l'année, la demande a été inférieure de 11 % à la moyenne quinquennale. Le bon résultat des six derniers mois de 2021 est dû à la concrétisation de nombreuses transactions misent en suspens depuis l’éclatement de la crise sanitaire.

Savills s'attend à ce que la demande d'espaces de bureaux en Europe diminue légèrement au cours des cinq prochaines années. Le conseiller immobilier international évoque une cession d'immeubles anciens par des locataires qui recherchent des biens répondant aux critères ESG et répondant à la stratégie de travail flexible. Il y aura également un écart de prix plus important entre les nouveaux bâtiments dans les centres urbains et les bâtiments plus anciens situés dans des endroits moins accessibles. L'écart de rendement entre les immeubles certifiés BREEAM et le reste des immeubles de bureaux a encore augmenté au cours des douze derniers mois pour atteindre 44 points de base.

Les nouveaux bâtiments laissent entrer beaucoup de lumière, ont moins de colonnes porteuses qui entravent une disposition flexible et permettent donc une occupation plus dense. Surtout, ils sont économes en énergie, ce qui réduit les coûts d'exploitation pour les utilisateurs. Selon Savills, davantage de locataires seront prêts à payer des loyers plus élevés pour de nouveaux bâtiments efficaces.

Flex office
L’aménagement des bureaux selon le principe flex office est sans doute familier depuis longtemps aux Facility Managers belges, mais ce n'est pas le cas dans d'autres pays, notamment dans le sud. Par exemple, 60 % des utilisateurs de bureaux espagnols envisageraient de porter la part du flex à 40 % du nombre total de postes de travail. En conséquence, le nombre de postes de travail et l'espace loué peuvent être réduits. Savills considère le flex office comme un facteur de confort pour les utilisateurs des surfaces de bureaux, car cela leur fait bénéficier finalement d’une plus grande surface de travail individuelle.

Savills s'attend à une baisse moyenne de l’ordre de 10 % des surfaces de bureaux louées jusqu'en 2026. La baisse ne sera pas la même partout en Europe. Par exemple, les villes allemandes et scandinaves se révèlent être les villes les plus résilientes, tant pour des raisons économiques et sociales que pour la législation du travail.
Eduard Codde
19-04-2022



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